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2020年香港中环写字楼租金大跌21.3%,全球最贵光环已褪去

  耀光-OFFICE写字楼房东直租网:香港第四波疫情重复,商业地产市场深陷寒冬。作爲全球金融中心的香港,摩天大楼鳞次栉比的中环租金一度 “贵”绝全球。但是,自2018年起,香港甲级写字楼市场继续受压,租金已延续七个季度下跌。受疫情冲击,香港甲级写字楼全体均匀租金由年终至今的11个月累跌18.7%,曾经重返2015年第二季的价钱程度。

写字楼租金大跌|写字楼租金

  香港中环过来数年蝉联全球最贵CBD,因而很多公司爲了思索节省本钱迁出中环,把总部搬至铜锣湾、港岛东甚至九龙区,近年来“去中环化”趋向日益分明。11月香港甲级写字楼空置率持续上升,中区(包括上环、中环及金钟)的甲级写字楼空置率到达8.1%,再创2008年金融危机后的新高。

  据21世纪经济报道记者理解,由于需求依然疲弱,往年迄今,中环甲级写字楼的租金均匀跌幅到达21.3%,目前每平方英尺的单位租金已跌至102港元,市场普遍估计明年租金依然受压。

  统计数据显示香港甲级写字楼录得负吸纳量(即腾空面积大于新租赁面积),由年终至今累达-200万平方英尺,表现爲有记载以来最差,令全体甲级写字楼待租率攀升至12.1%,是2005年第一季以来的最高程度。其中,中环区的吸纳量年终至今到达-43万平方英尺。受疫情打击,明年香港甲级写字楼租金有能够进一步下调达16%,而写字楼待租率则将攀升至约14%。由于明年写字楼需求仍然疲弱,净吸纳量估计将到达负65万至负70万平方英尺之间。

  同时,他指出,2022年将有9个新写字楼项目落成,共提供约420万平方英尺的新供给,或会令写字楼租金进一步受压。由于需求疲弱,待租率继续攀升,写字楼租金将持续下行趋向。局部在2022年及2023年租约期满的大租户,留意到行将新增420万平方英尺甲级写字楼供给,将寻求更大的议价空间。爲了降低本钱,预期更多公司将方案迁离中心区。中心区写字楼业主因此面临愈加剧烈的竞争。

写字楼租金大跌|写字楼租金

  资本离场

  此一时彼一时,香港甲级写字楼曾是深受投资者喜爱的标的,中心商业区中环、金钟的甲级写字楼亦是“香饽饽”,临时空置率低企。据21世纪经济报道记者理解,香港甲级办公楼市场的空置率曾在过来20年继续下跌,全体甲级写字楼的空置率已由1999年终的11.9%下跌至2018年8月底的4.2%。事先,香港四大次要商业区写字楼的空置率均低于2%,其中中环办公楼空置率则跌至1.5%,这使得香港延续数年成爲全球商厦最贵的城市。

  但是,随着香港写字楼市场逐步得到光环,资本亦已悄然离场。统计数据显示大宗买卖方面,往年1月至今,商用物业全年仅有60宗1亿港元以上的大额买卖,远低于2019年的89宗,相比2018年的高位则暴涨逾80%。

  目前基金买家大局部曾经离场,次要都是香港外乡的房地产基金,他们对本地市场的理解更深,还有一些边疆机构投资自用的写字楼。这亦让人回想起“超人”李嘉诚早在2017年高位套现中环地标商厦之一的中环中心,事先市场一片哗然。李嘉诚旗下的长实于2017年11月出售中环中心75%业权,事先售价约402亿港元,一度创下香港有史以来最大金额的物业成交纪录。

  据理解,中环中心一个中低层办公室,日前以月租7.9万港元租出,每平方英尺租金仅爲40港元,创下近10年以来的新低。同时,有业主将持有中环中心的共3层的办公楼在市场上出售,目前叫价7.2亿港元,每平方英尺价钱仅爲2.9万港元,较当年买入的均匀每平方英尺价约3.3万港元盈余达12%。

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  商铺市场或触底

  疫情“封关”之下,游主人数断崖式下跌。香港旅发局最新发布的数据显示,11月访港旅客5962人次,同比下挫99.8%,其中边疆旅客3555人次,同比大跌99.8%;非边疆旅客2407人次,同比增加99.7%。往年前11个月,访港旅客356.4万人次,按年下挫93.2%,其中边疆旅客270.4万人次,同比锐减93.5%;非边疆旅客86万人次,同比下跌92.4%。

  香港的批发销售已连跌21个月,但10月的跌幅有所收窄。香港特区政府发布的10月份批发数据显示,批发业总销货价值的暂时估量爲274亿港元,同比下跌8.8%,跌幅小于市场预期。往年前10个月算计的批发业总销货价值的暂时估量同比下跌27.0%。目前香港临街地铺的租金已重返2003年第四季的程度,商铺空置率上升对中心区街铺及优质购物中心的租金构成下调压力。中心区街铺租金年终迄今已下跌36.8%,优质购物中心租金则回落31.6%。

  他坦言:“我们预期在本地需求趋于波动的状况下,商铺租赁市场将于2021年见底,最坏的状况将会过来。批发业销售额已有见底迹象,估计在经济细微复苏及推出局部旅游气泡的带动下,街铺及商场租金无望在明年反弹5%。“


来自:耀光资讯中心
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