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行业资讯

2020年上海写字楼租赁租金市场回顾与展望

  耀光-OFFICE写字楼房东直租网:根据 CAIC 监测显现, 2020Q4 上海写字楼出租率、写字楼租赁租金降幅持续收窄,呈企稳趋势,净吸纳量达十个季度峰值;租金跌幅持续收窄 1 个百分点,全市均匀租金至 7.36 元/ ㎡ /天,空置率微涨至 22.5%;3 个新增供给项目 40.2 万 ㎡ 入市,租赁需求微弱,金融业领跑超级租户租赁市场需求,前滩商务区最为活泼;2020 大宗买卖总成交金额约 716.8 亿,同比下降 13.7%,内资成肯定主力。

  CAIC 市场监测(上海)

  市场:受疫情和经济大环境影响,2020 年全市租金和出租率为持续双降趋势,但降幅也持续收窄,至年末已呈现企稳趋势,上海办公市场的韧性在全国屈指可数;

  租户:20Q4 单季度净吸纳量为近十个季度最高值,且 20 全年总净吸纳量同比 19 年上升 26.8%,租户活泼度甚有提高,大型优质企业的整合性搬迁为首要体现;

  业主:突发疫情和市场环境的突变极大加快了业主方针对性办法的更迭,“花式”降租和提高成交佣钱从租户方和中介方一起发力;绿色办公成为优质楼宇标配;

板块:前滩为 2020 年上海最火的商务区,超级租户会集入驻,由陆家嘴集团主导的全球城市中心活动示范区的开发建设已见成效。

  宏观市场:疫情安稳期办公楼出资额增速大幅上涨

写字楼租赁租金市场回顾|写字楼租赁租金市场展望

  年头受疫情影响,租赁市场需求削弱,业主普遍供给较大议价空间维稳出租率。年末随疫情受控,市场愈加安稳,租金降幅已收窄至全年最低值;虽有不少新增供给入市,但租赁需求微弱,出租率保持安稳。

  全市甲级写字楼均匀租金及环比改变

写字楼租赁租金市场回顾|写字楼租赁租金市场展望

  2020Q4 上海全市甲级写字楼均匀租金环比下降 0.5% 至 7.36 元/ ㎡ /天,跌幅收窄 1 个百分点。中心商务区甲级写字楼租赁租金环比跌落 0.7% 至每平方米每天人民币 9.14 元,非中心商务区甲级写字楼均匀租金环比跌落 2 个百分点至每平方米每天人民币 5.78 元。

  租赁市场:租金和出租率均已企稳,净吸纳近十个季度峰值;新增供给 40.2 万 ㎡,空置率微涨至 22.5%

  全市新增供给、净吸纳量及空置率

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  1. 新增供给 40.2 万 ㎡,均坐落非中心商务区

  据 CAIC 财物数据库监测显现,随疫情根本安稳,四季度租赁需求更为微弱,全市净吸纳量约为三季度的 1.6 倍,高达 29.6 万 ㎡ 为近十个单季度净吸纳量峰值。特别非中心商务区净吸纳量体现杰出,约占全市净吸纳量的六成,但超 40 万 ㎡ 的新增项目坐落非中心区,推使其空置率上涨至 30.4%;全市空置率则上涨 0.1 个百分点至 22.5% 。

  上海2020Q4各子市场租金与空置情况

写字楼租赁租金市场回顾|写字楼租赁租金市场展望

  2020Q4 上海甲级写字楼市场共迎来 3 个新增供给项目入市,总计 40.2 万 ㎡,分别为坐落浦东前滩的地标性建筑前滩中心、徐汇滨江的阳光滨江中心-南座(改造)及星扬西岸中心一期。截止现在,本季度近 40 万 ㎡ 的新增供给将全市甲级写字楼市场存量推升至 1392 万 ㎡。疫情布景下,2020 年全市过半项目推迟入市,估计仅 2021 年将有约 260 万 ㎡ 的项目入市,去化持续升压。

  2. 金融业领跑超级租户职业,新式和非中心为主力接受商务区

  2020 首要成交超级租户

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  从职业构成来看,金融业领跑超级租户租赁市场需求,多为满足企业整合性扩租/搬迁需求,有利于会集统一管理,提高公司整体形象。

  从超级租户商务区散布看,成交近多半坐落新式商务区和非中心商务区,其间新式商务区约九成会集在前滩商务区,成交多为服务业(专业服务业)。

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  3. 重点商务区监测

  2020 上海最火的商务区-前滩

  据《上海浦东新区总体规划暨土地利用总体规划(2017-2035)》,世博-前滩已与陆家嘴一并列入“一主、一新、一轴、三廊、四圈”中的主城区。自 2012 年开端,陆家嘴集团主导前滩世界商务区的开发建设,一直致力于将其打造为全球城市中心活动区的示范区,现在来看,效果显著。据 CAIC 监测,2020 年大面积(≥8000㎡)成交租户中,前滩商务区占比达 45%;其间专业服务业为其成交面积占比最大的职业。

  新式商务区的兴起具有较强的蝴蝶效应

  回忆 2020,陆家嘴商务区依然是前滩租赁成交供给的主力,而其他商务区也被不同程度的吸附;其间,前滩总成交租赁面积中有 28.5% 来自新天地商务区的企业迁址,11.3% 来自竹园商务区;南京西路和外滩商务区总共贡献了其 22.8% 的新增成交占比。与此一起,各商务区纷繁采纳办法增强优质租户粘性,竞赛剧烈加剧。

  整合性迁址成交为前滩商务区重要特征

  整合性迁址为 2020 租户动态的一大特征,于前滩商务区体现尤为杰出。一方面受疫情和经济大环境影响,各企业将减缩租赁成本作为应对调整,据 CAIC 重点商务区监测,迁址至前滩商务区前,核算租户的均匀写字楼租赁租金为 9.2 元/ ㎡ /天,而迁址后的均匀降幅约 30% 为 6.4 元/ ㎡ /天;另一方面,在特别时期进一步考虑企业战略,重新布局企业安排架构面临新局势,成为整合性迁址的重要原因。

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  近三年注册本钱 5000 万以上企业,近 25% 会集在虹桥商务区

  在长三角一体化战略布景下,虹桥商务区作为世界综合交通枢纽、世界化中心商务区和世界贸易中心的渠道,承担着全球企业总部集聚地的重要功用,该商务区已经招引了万科、龙湖、瑞安等多家大型房地产企业参与开发建设,入驻了上百家优质企业总部及上市公司。此外依托国家会议中心,大力发展高端会议展览业、会议配套专业服务业及会议相关工业,招引策展、设计、广告、物流、租赁、翻译等服务业,接受“大交通”“大会议”“大商务”三大中心功用,打造全球城市的世界服务中心。

  近三年中心商务区企业注册本钱 5000 万以上占比

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  近三年注册本钱 5000 万以上的企业约 25% 会集于虹桥商务区。从企业性质看,内资企业数量占比超多半为肯定主力;从职业区分看,逾 55% 会集在房地工业, 20% 为服务业(专业服务业)。

  陆家嘴、外滩、竹园金融业占比榜首,细分结构存在差异

  据 CAIC 对上海重点商务区的租户结构监测,陆家嘴、外滩、竹园商务区均为金融业占比榜首(以租赁面积核算),陆家嘴和外滩的金融结构主力均为传统金融,竹园为非传统金融。若下探到金融细分领域又会发现三者金融业结构的不同:陆家嘴以期货/证券/基金等和银行为头部,外滩则以出资理财和保险业占比前列;竹园因受陆家嘴的辐射影响,传统金融中的银行占比较低,但非传统金融中的出资理财,财物管理与微金融占比较高,形成区域范围内的互补和差异化竞赛。

  销售市场:大宗买卖成交同比下降 13.7%,内资成肯定主力;办公销售市场成交量较去年同期上涨 35%

  1. 企业自用型买家占比超四成,内资成为大宗肯定主力

  上海各物业大宗买卖金额

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  据 CAIC 财物数据库监测显现,2020 年上海大宗买卖成交总额 716.8 亿元,较去年同比下降 13.7%,为近 5 年的低点,首要受市场局势的不确定性所影响。其间,办公/研制办公业态仍为 2020 年大宗买卖物业类型的主力需求,其总成交额占比超 77%。自用型买家持续发力,成交占比约全年总成交额的四成。

  2020上海大宗买卖内外资比例

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  从内外资来看,外资买家占比从 2018 年的 61% 降至 2020 年的 12%,降幅显著。2020 内资买家占主导地位,内资中近 5 成占比为自用,而自用的企业类型里国企占比超 8 成。其间,金融职业的国有企业体现亮眼,中国人保、海通证券、上海银行、国海证券、建信人寿纷繁收买黄浦绿洲外滩中心的独栋项目用作总部大楼。

  此外,在疫情期间政府加大了对科技园、医药园等园区的方针支撑力度,园区等研制办公类物业买卖升温,其间以远洋本钱收买漕河泾技术开发区越虹广场、摩根士丹利收买张江美恩生物科技园较为典型。

  2. 办公销售市场成交量较去年同期上涨 35%

  随疫情得控,四季度上海办公销售市场活泼,较去年同期上涨 35%。全市成交 40.9 万 ㎡,较上季度环比上涨 45%。其间闵行区供给旺盛,成为供给最多的区域,供给面积达 24.31 万 ㎡,成交面积为 5.4 万 ㎡,成交均价为 32676 元/ ㎡,其供给量会集在七宝、华漕板块,买卖项目则首要会集在江川紫竹板块。浦东区、黄浦区、静安区需求端则较为旺盛,黄浦区成交量会集在豫园板块。

  本季度全市成交价格 44589 元/ ㎡,其间中心区成交均价 106493 元/ ㎡;非中心区成交均价 33595 元/ ㎡。其间绿洲外滩中心、中粮前滩海景壹号、尚雅商务楼等成交体现较杰出。

  土地市场:非房企在本季度大举拿地超涉办总成交量的六成

  20Q4 供给 24 幅涉办用地,共计 136.3 万 ㎡,环比下降 1.1%;成交 22 幅涉办用地,共计 131.2 万 ㎡,环比上升 40.2%;成交均价为 15026 元/ ㎡,环比上升 66.9%。

  市场监测:非房企拿地约占本季度涉办总成交量的 63%;其间,美的集团(上海)有限公司以底价 18.36 亿元成交竞得青浦徐泾商办地块;大众点评旗下全资子公司汉海信息技术有限公司以底价 65.41 亿元拿下杨浦东外滩商办地块。

  未来供给及展望

  回忆 2020,上海办公市场经历了疫情的黑天鹅和经济大环境的改变,艰难前行后迎来了年末的企稳复苏;写字楼历来是中国经济的晴雨表,一场遭遇战让市场看到了方针扶持的关键作用,看到了企业发展的十足韧性,看到了市场在危机面前自我调整所伴随的机遇。展望 2021,上海办公市场的估计供给叠加推迟入市的项目仍保持高位,新局势下的企业形式创新,楼宇经济发展,招商策略更迭和细分市场研判等仍是亟需应对的重要课题。


来自:耀光资讯中心
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